Refinanciamiento de una hipoteca: Cómo funciona

A medida que pagas tu préstamo hipotecario, puede llegar un momento en que tenga sentido refinanciar tu hipoteca para que se ajuste mejor a tus necesidades u objetivos económicos. Cuando refinancias, liquidas tu préstamo original y lo reemplazas por uno nuevo con condiciones más favorables. Refinanciar tu préstamo hipotecario puede ser una forma de reducir tu pago mensual, disminuir tu tasa de interés o pedir prestado contra tu capital acumulado.

Aquí te explicamos cómo funciona el refinanciamiento y los distintos motivos por los que podrías considerarlo, para que decidas si es la opción adecuada para ti.

¿Qué significa refinanciar tu vivienda?

Puedes pensar en el refinanciamiento de la hipoteca de tu casa como sustituir tu hipoteca actual por una nueva, generalmente con un nuevo principal y una tasa de interés distinta. La nueva hipoteca paga la anterior, de modo que terminas con un solo préstamo, un solo pago mensual y nuevos términos.

Existen ventajas y desventajas al refinanciar , y hay situaciones en las que sí tiene sentido hacerlo y otras en las que no. El refinanciamiento implica costos iniciales entre el 3% y el 6% de la cantidad del nuevo préstamo, similares a los gastos de cierre que pagaste con tu hipoteca original. Sin embargo, si el refinanciamiento te permite reducir significativamente la tasa de interés, puedes recuperar los costos de cierre y ahorrar miles de dólares a lo largo del plazo del préstamo.

Refinanciar también puede ser una forma de obtener dinero en efectivo utilizando tu capital. Con un refinanciamiento con desembolso de efectivo, reemplazas tu hipoteca existente por una de mayor valor y retiras la diferencia en efectivo.

Algunos propietarios de vivienda refinancian para extender el plazo del préstamo y así reducir el pago mensual, mientras que otros lo hacen para pagar más rápido y ahorrar en intereses. Otro motivo frecuente es cambiar de una hipoteca de tasa de interés ajustable a una de tasa fija para lograr pagos más predecibles. Un refinanciamiento también puede servir para agregar o quitar a una persona del préstamo hipotecario.

En definitiva, si un refinanciamiento te conviene, dependerá de tus objetivos personales, tus necesidades financieras, los términos del nuevo préstamo y de si planeas conservar la vivienda durante el tiempo suficiente para recuperar los costos iniciales.

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Motivos para considerar el refinanciamiento hipotecario

Veamos algunos de los motivos más frecuentes por los que los propietarios deciden refinanciar y qué pueden lograr al hacerlo.

Reducir tu tasa de interés

Las tasas de interés siempre están cambiando. Si las tasas de interés del mercado son más bajas ahora que cuando obtuviste tu préstamo, refinanciar puede ayudarte a conseguir una tasa de interés más baja y a ahorrar dinero. Reducir la tasa de interés de tu hipoteca no solo puede disminuir tu pago mensual, sino también el interés total que pagas durante la vigencia del préstamo, reduciendo así el costo total de tu hipoteca.

Bajar la tasa de interés, aunque sea solo una fracción de por ciento, puede representar un ahorro de miles de dólares a lo largo del plazo de tu préstamo. Solo recuerda que si el nuevo préstamo tiene un plazo más largo, tus pagos mensuales serán menores, pero podrías terminar pagando más en total debido al mayor número de años de intereses.

Por supuesto, además de las tasas del mercado, hay otros factores que influyen en la tasa de interés que te ofrecerán. Si tu puntuación crediticia ha mejorado desde que obtuviste la hipoteca, eso puede ayudarte a conseguir una tasa más baja. Si tu puntuación de crédito ha bajado, puede resultar más difícil conseguir una reducción significativa.

Cambiar el plazo de tu préstamo

Otro motivo frecuente para refinanciar es extender o acortar el plazo de tu hipoteca . Si tus pagos mensuales son demasiado altos, puedes refinanciar a un plazo más largo para reducirlo . Solo ten en cuenta que pagar más años de intereses aumentará el costo total del préstamo.

También puedes refinanciar a un plazo más corto para ahorrar en intereses. Por ejemplo, si comenzaste con un préstamo de 30 años, pero ahora puedes pagar una hipoteca más alta. Puedes refinanciar a un plazo de 15 años para tener una mejor tasa de interés y pagar menos intereses en general.

Cambiar el tipo de préstamo

El refinanciamiento también te permite cambiar el tipo de préstamo hipotecario. Quizás originalmente obtuviste una hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM) para ahorrar en intereses. Con una ARM, la tasa de interés comienza baja por un período limitado y luego se ajusta de manera recurrente. A menudo, esto significa que la tasa de interés y, por lo tanto, tus pagos mensuales aumentan con el tiempo. Puedes refinanciar una ARM a una hipoteca de tasa fija para tener pagos mensuales más predecibles.

También puedes refinanciar un préstamo de FHA a un préstamo convencional y eliminar la prima del seguro hipotecario (MIP). Si tu crédito ha mejorado y has acumulado al menos un 20% de capital, refinanciar un préstamo convencional puede ayudarte a reducir tu pago mensual.

Refinanciamiento con desembolso de efectivo

Con un refinanciamiento con desembolso de efectivo, pides prestado más de lo que debes por tu vivienda y te quedas con el dinero en efectivo de la diferencia. Si aumentó el valor de tu casa, es posible que tengas suficiente capital para retirar dinero en efectivo, hacer mejoras en la vivienda, consolidar tus deudas u otros gastos. No hay restricciones sobre cómo puedes usar el dinero que pides prestado mediante un refinanciamiento con desembolso de efectivo. Solo ten en cuenta que esto aumentará la cantidad total que debes, lo que puede incrementar la cantidad que debes pagar cada mes en tu hipoteca.

Al utilizar el dinero en efectivo de tu vivienda, puedes prestar a una tasa de interés mucho más baja que en otros tipos de préstamo. Sin embargo, el refinanciamiento con desembolso de efectivo puede tener implicaciones fiscales .

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Cómo refinanciar un préstamo hipotecario

El proceso de refinanciamiento suele ser menos complicado que el de compra de una vivienda, aunque incluye muchos de los mismos pasos. Analicemos, paso a paso, cómo refinanciar tu hipoteca.

1. Elige un tipo de refinanciamiento

El primer paso es revisar los tipos de refinanciamiento para encontrar la opción que funciona mejor para ti. Existen varias modalidades, pero estas son las más frecuentes entre los prestatarios:

• Refinanciamiento de tasa y plazo : Te permite cambiar la tasa de interés y el plazo de tu hipoteca actual. Reducir la tasa de interés puede disminuir tu pago mensual, aunque podría extender el plazo del préstamo. Acortar el plazo puede aumentar tus pagos mensuales, pero te permitirá ahorrar dinero en intereses a largo plazo.
• Refinanciamiento con desembolso de efectivo: Sacas un nuevo préstamo por una cantidad mayor y recibes la diferencia entre las dos cantidades de préstamo en efectivo. Puedes usar este efectivo para mejoras al hogar, pagar deudas o cubrir costos de matrícula.
• Refinanciamiento con aporte de efectivo: Esta opción te permite pagar una suma total a tu hipoteca para aumentar tu capital acumulado y reducir la cantidad adeudada. • Esto puede ayudarte a obtener una tasa de interés más baja y un pago mensual menor.
• Refinanciamiento sin costos de cierre: Esto te permite incluir los costos de cierre en el capital del nuevo préstamo, en lugar de pagarlos en efectivo por adelantado. Esto resulta en un pago mensual más alto, pero reduce el efectivo necesario para cerrar el préstamo.
• Streamline de FHA : Si tienes un préstamo respaldado por la Administración Federal de Vivienda, un refinanciamiento Streamline de FHA puede ayudarte a reducir tu tasa de interés y pago mensual o cambiar de un ARM a una hipoteca de tasa fija.

2. Elige un prestamista

No estás obligado a refinanciar con tu prestamista actual, aunque puedes hacerlo si te ofrece condiciones favorables. Si eliges un nuevo prestamista, ese préstamo servirá para pagar tu hipoteca original, lo que pondrá fin a tu relación con el prestamista anterior. No tengas miedo de comparar y evaluar las tasas de interés hipotecarias actuales , disponibilidad y puntuaciones de satisfacción del cliente de cada prestamista.

3. Reúne los documentos y presenta la solicitud

El proceso de refinanciamiento generalmente exige la misma documentación que la que presentaste al solicitar tu hipoteca original. El prestamista necesitará revisar tus ingresos, activos, deudas y puntuación de crédito para determinar si cumples los requisitos para refinanciar y si puedes pagar el nuevo préstamo.

Algunos de los documentos que podrían solicitarte incluyen:

• Tus dos recibos de pago más recientes
• Tus dos formularios W-2 más recientes
• Los dos estados de cuenta bancarios más recientes
• Formularios 1099 (si trabajas por cuenta propia)
• Estados de resultados (si trabajas por cuenta propia)

Pueden pedirte más documentación de ingresos si trabajas por tu cuenta. También es una buena idea tener a mano las declaraciones de impuestos de los últimos dos años.

4. Fija tu tasa de interés

Después de que le aprueben, es posible que le den la opción de fijar su tasa de interés a que no cambie antes de que cierre el préstamo, o dejar su tasa flotante. Cada opción es única y tiene sus propias ventajas y desventajas:

• Tasa inmodificable: La tasa inmodificable normalmente dura entre 15 y 60 días, dependiendo de factores como tu ubicación, el tipo de préstamo y el prestamista. Si estás satisfecho con la tasa ofrecida, conviene asegurarla para evitar aumentos. Sin embargo, si tu préstamo no cierra antes de que termine el período de fijación, es posible que necesites extender la tasa inmodificable, lo que puede costar más.
• Tasa variable: También podrías tener la opción de dejar tu tasa variable , lo que significa no fijarla antes de proceder con el préstamo. Esto podría permitirte obtener una tasa más baja, pero también te expone al riesgo de recibir una tasa más alta, ya que fluctúa según las condiciones del mercado.

5. Evaluación de riesgo

Durante el proceso de evaluación de riesgo , tu prestamista hipotecario verifica tu información financiera y la información de la propiedad. El prestamista deberá confirmar que cuentas con los ingresos y los activos necesarios para pagar tu nueva hipoteca. También verificará tu historial laboral y tu puntuación de crédito actual. Si tu crédito ha mejorado desde que obtuviste tu hipoteca inicial, eso puede ayudarte a conseguir una tasa de interés más baja.

6. Obtén una tasación de la vivienda

Al igual que cuando obtuviste tu hipoteca original, el prestamista ordenará una tasación para determinar el valor justo de mercado de la propiedad. El tasador visitará tu vivienda y te dará una opinión profesional sobre el valor de tu casa. Esta cifra determinará cuánto capital tienes y qué opciones de refinanciamiento están disponibles para ti.

Si estás refinanciando para obtener dinero en efectivo, el valor de tu casa determinará cuánto puedes recibir. Si tu objetivo es reducir el pago mensual de tu hipoteca, el valor puede influir en si tienes suficiente capital de su vivienda para eliminar el seguro hipotecario privado (PMI) o para ser elegible para un determinado tipo de préstamo.

Para prepararte para la tasación de refinanciamiento , asegúrate de que tu casa luzca lo mejor posible. También es una buena idea hacer una lista de las mejoras que has hecho en la casa desde que la tienes.

La forma en que procederás después de la tasación depende de si:

• La tasación coincide con la cantidad del préstamo: si el valor de la vivienda es igual o superior a la cantidad del préstamo, significa que la evaluación de riesgo está completa. Tu prestamista se comunicará contigo para darte información sobre el cierre.
• La tasación es baja: si obtienes una tasación inferior, la relación préstamo-valor (LTV) de tu refinanciamiento podría ser demasiado alta para cumplir con los requisitos del prestamista. Puedes optar por reducir la cantidad que quieres obtener mediante el refinanciamiento o por cancelar la solicitud.

7. Cierra tu nuevo préstamo

Una vez que la evaluación de riesgo y la tasación de la vivienda están completas, es momento de cerrar el préstamo. Unos días antes del cierre , tu prestamista te enviará un documento llamado Declaración de cierre que contiene los términos finales de tu préstamo.

El cierre de un refinanciamiento suele ser más rápido que el de la compra de una vivienda. Durante el cierre, revisarás los detalles del préstamo, firmarás los documentos y pagarás los costos de cierre . Si estás realizando un refinanciamiento con desembolso de efectivo, recibirás los fondos después del cierre.

Una vez que hayas cerrado el préstamo, dispones de unos días antes de que quede completamente vigente. Si pasa algo y no quieres continuar con el refinanciamiento, puedes ejercer tu derecho de rescisión y cancelarlo en cualquier momento antes de que finalicen los 3 días del período de gracia.

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Preguntas frecuentes

Estos son otros consejos de refinanciamiento de la hipoteca y respuestas a preguntas frecuentes.

¿Cuánto cuesta refinanciar un préstamo hipotecario?

El costo total a refinanciar depende de varios factores, como tu prestamista y el valor de tu vivienda. En promedio, puedes esperar pagar entre el 3% y el 6% del valor total del préstamo. Por ejemplo, si tu préstamo es de $300,000, los costos de cierre de tu refinanciamiento suelen oscilar entre $9,000 y $18,000.

No siempre tendrás que pagar estos gastos de tu propio bolsillo. En algunos casos, puedes obtener un refinanciamiento sin costo de cierre para que no tengas que aportar dinero. Ten en cuenta que el costo de cierre se paga después, durante el plazo del préstamo, a una tasa más alta.

¿Cuánto tiempo se necesita para refinanciar una hipoteca?

El tiempo que lleva completar un refinanciamiento puede variar según tu prestamista y tu situación económica. El plazo típico es de 30 a 45 días, aunque puede tardar más si surgen problemas con la tasación o con el proceso de evaluación de la solicitud de un préstamo hipotecario.

¿Cuándo debería refinanciar mi hipoteca?

Si estás tratando de decidir si deberías refinanciar , asegúrate de considerar las tendencias del mercado, las tasas de interés actuales, tu puntuación de crédito y la cantidad de capital que has acumulado en tu vivienda. Puedes usar una calculadora de refinanciamiento hipotecario para determinar tu punto de equilibrio, es decir, cuánto tiempo te tomará recuperar los costos del refinanciamiento y comenzar a ahorrar dinero.

También necesitas saber en qué se diferencia el refinanciamiento de otras opciones hipotecarias, como la modificación del préstamo y las segundas hipotecas.

¿Es mejor refinanciar o modificar el préstamo?

La principal diferencia entre un refinanciamiento y una modificación de préstamo es que el refinanciamiento reemplaza tu hipoteca existente por una nueva, la modificación ajusta los términos del préstamo actual, agregando los pagos atrasados al saldo pendiente para ayudarte a conservar tu vivienda. La modificación solo debe considerarse si no calificas para un refinanciamiento y necesitas alivio de largo plazo en tus pagos . La modificación suele tener un impacto negativo significativo en tu puntuación de crédito.

¿Una segunda hipoteca es lo mismo que un refinanciamiento?

No, una segunda hipoteca no es lo mismo que un refinanciamiento . Cuando refinancias, una nueva hipoteca reemplaza tu préstamo existente. En cambio, con una segunda hipoteca obtienes otro préstamo con tu casa como garantía, lo que significa que tendrás dos pagos hipotecarios mensuales. Aunque las segundas hipotecas suelen tener costos de cierre más bajos, normalmente implican tasas de interés más altas que las de un refinanciamiento. Además, conllevan más riesgo, ya que estás utilizando tu vivienda como colateral, si no puedes mantenerte al día con los pagos, podrías perder tu casa.

¿Puedo reducir mi pago mensual de una hipoteca sin refinanciar?

Si te interesa bajar tu pago mensual, un reajuste de hipoteca es una opción sencilla. Implica realizar un pago global significativo sobre tu principal para que tu prestamista pueda reamortizar el saldo.

¿Qué tan pronto después del cierre puedo refinanciar?

La respuesta depende del tipo de préstamo que tengas y del inversionista hipotecario que lo respalde. Podría ser tan pronto como 30 días o tan tardío como 6 meses o 1 año. La frecuencia con la que puedes refinanciar depende de cuánto capital hayas acumulado y del saldo actual de tu hipoteca.

¿Refinanciar mi casa afectará mi crédito?

Cuando un propietario de vivienda refinancia su hipoteca, el prestamista realiza una investigación exhaustiva y elabora un informe de crédito sobre la historia del prestatario. Este proceso puede bajar temporalmente tu puntuación de crédito, pero el efecto es a corto plazo. Mientras no abras otra tarjeta de crédito y continúes pagando tus deudas, tu puntuación de crédito puede recuperarse de unos meses.

Conclusión: el refinanciamiento puede hacer que tu casa funcione para ti

En el momento adecuado, refinanciar puede ser una excelente forma de reducir tu tasa de interés y tu pago mensual, o de obtener dinero utilizando el capital acumulado en tu vivienda. También puedes ajustar el plazo de tu préstamo o cambiar el tipo de hipoteca.

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